中彩计划群是什么意思:旭辉站在商业与住宅路口 林中:十年后或像新鸿基那样-杀人游戏规则

                                                          中彩计划群是什么意思:旭辉站在商业与住宅路口 林中:十年后或像新鸿基那样-杀人游戏规则

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                                                          【2020网络春晚】

                                                          按照旭辉的目标∟,最终会打造出十几个小区域集团△⌒⊿,每个小集团规模要达到300-400亿元♀□。如此算来?,旭辉的发展目标显然直指3000亿规模﹡。

                                                          虽然现金流的总量每年仍在增长△◇,但增速已经出现了放缓∵?∴。为了确保资金链安全∵,旭辉需要确保稳定现金流的方法——销售资金回笼∴〇。

                                                          这句话是他2017年时任旭辉控股执行副总裁时所说□,虽然听起来“激进”◇♂◇,但并未让人觉得意外◇。毕竟∵⊿∟,当时地产市场依然被人称之为“黄金时代”?﹡,快速拿地开盘♂,循环往复⌒?,企业们似乎并不担心为此所带来的高负债等后续影响⊙?△,杠杆的指挥棒下众人随之起舞↑。

                                                          相比之下π〇♂,旭辉下半年的拿地略显“保守”⊿⌒。数据显示△π♂,7月至11月∟﹡﹡,旭辉在公开市场上拿地的溢价幅度在0-30%范围内♀﹡↑,其中大部分地块溢价率为个位数⊙♂。

                                                          从整体融资结构上看□☆,旭辉的重心依然是放在了境内△π。于上半年⊿,境内融资占比为60%♀∟↑,境外融资占比40%♂∟♀。

                                                          但正如旭辉改革时提出要“让听得到炮火的人做决策”一样↑▽△,对于整个房地产行业而言♂☆,2019年的炮火声丝毫不弱于上一年△。资本渠道仍然勒紧▽⊿,争夺阵地的竞争愈演愈烈▽♂,房企一举一动都需要更加稳健和谨慎┊。

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                                                          巧合的是〇,两次引援都作出了“三年约定”↑,这与长租板块的IPO是否存在联系难以求证△,但能够确定的是∟,旭辉短期内或许不用再为长租业务的资金问题而过多担忧⊙∟⊿。

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                                                          数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                          2019年刚刚整合成立的江苏区域集团◇♂∵,或许能够为这一策略提供佐证◇。在成立三个月后☆┊,该区域集团便宣布销售业绩突破200亿﹡,两个月后♂,业绩顺利迈过300亿⊿。

                                                          事实看来ππ,两者并不冲突♂。据观点地产新媒体不完全统计⌒,截至2019年11月⊙♂,旭辉通过公开市场拿地的有48宗♂♂∴,对应土地交易总价为404.36亿元π◇。数量上⊿△,下半年拿地占比约为35.4%♂,对应土地金占比约为30.5%⊙□△。

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                                                          林中喜欢自称“行者”♂♂?,在他的眼里┊,旭辉并不需要成为跑得最快的〇⌒∟,但一定要成为走得最远的∵。

                                                          诚然□〇,在公司有望踏过两千亿的2019年∵﹡﹡,为旭辉提供持续稳定的现金流↑⌒,担当好“压舱石”的角色⊙∴,成为了贯穿杨欣全年的工作课题∟♀⊙。

                                                          经过几年的准备﹡↑?,旭辉商业总部于2019年成立∴,林峰亲自挂帅⊿,兼任旭辉商业总裁♂∵☆。进入旭辉已经快两年的王寿庆⌒◇◇,则担任旭辉商业副总裁一职﹡。

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                                                          谨慎的自我造血“要做好一个项目□▽,80%取决于投资∟∟,10%取决于项目定位☆△,销售最多只占5%〇∴∵。”这是掌管着旭辉“钱袋子”的杨欣曾经做出过的论断π。

                                                          数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                          或许正因为此♀,在陈东彪履新董事长职位时曾有人质疑▽▽⊿,这位曾经有过“豪言”的经理人在获得更大的自主权之后♀┊♂,是否能够与林氏谨慎的风格相契合□﹡?

                                                          2019年以来☆∟,旭辉控股相继将重贵区域、昆明城市公司和苏南、南京区域整合成为了西南区域集团和旭辉江苏区域集团∵。

                                                          2020年⌒,中国房地产行业继续披荆斩棘〇♂﹡,新一轮市场化降息周期已然开启♀┊π。回望2019不平静的一年□π,我们从企业的角度去观察与思考⊙。

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                                                          免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体⊿,版权归原作者所有〇∵,转载请联系原作者并获许可△↑。文章观点仅代表作者本人△,不代表新浪立场〇。若内容涉及投资建议⊿♀♂,仅供参考勿作为投资依据♂。投资有风险π,入市需谨慎〇。

                                                          虽然仍然坚信“有地才有地位”∟〇⊙,但也不得不服从行业大势□,谨慎的旭辉站在规模与风险的分岔口□♂┊,努力维持着一个微妙的平衡点↑。

                                                          至此〇,林中当初定下的“每个区域集团三四百亿”目标初见端倪?。

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                                                          就像一辆小车⊿,或许车轮不多体积不大┊⌒↑,但只要转速足够快☆♀,那自然就有了超车的可能π∴?。

                                                          从整个发展历程来看□↑☆,旭辉在商业地产板块已经做足了准备工作◇▽,包括事先找来王寿庆等人搭建班底〇,以及加快拓展商业管理规模等∟♀。截至商业总部成立前夕☆□,旭辉旗下商业项目运营管理面积已经超过了百万平方米▽△⊙。

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                                                          商业地产成为了勾地的好选择〇,而住宅部分高周转也反过来哺育了商业板块开发∴⊙。林峰表示⊿?π,旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会◇,未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加♂♂。

                                                          值得注意的是⊿▽,战略、投资、财务、人事和风险这五项仍把控在集团总部手里♀∴。换而言之↑,区域集团的存在∟□┊,便是在确保风险可控的前提下△♂,更大幅度地加快项目周转速率◇∴。

                                                          存量筹码作为一个高度依赖于资本的行业?□,2019年的融资困境传导到了房地产每一个角落♂◇♀,除了拿地、开发、销售之外▽﹡⊙,人们将更多目光放在了存量市场之上▽。

                                                          具体而言△☆↑,旭辉上半年融资中境内银行及其他借款占比47%△,境内公司债占比13%;在境外▽π,旭辉发行优先票据占比为22%π,境外银行借款占比18%□∟∴。从上半年新增债务情况来看◇?,旭辉依然对境外融资情有独钟π,融资途径依然集中在美元债上□♂◇。

                                                          数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                          话虽如此♂∴?,但对于地产商而言∟⊙,能决定是否买地的无非只有“合不合适”“有没有钱”两个原因∴,与数量多少无关∵♂。

                                                          3月〇∵,旭辉在安徽合肥以104%的溢价率拿下一宗商住地块;4月△,两次落子合肥▽π△,溢价率分别达到90%和73%;5月﹡,除了一宗底价成交外﹡,其余地块成交溢价均在25%以上┊∵△。

                                                          快周转平衡点网上关于陈东彪的报道不多▽﹡,这位在旭辉已经6年的地产老将似乎更倾向于“默默实战”⌒,但雁过留声♀♂♂,他也同样留下了一句让人印象颇深的话:“没有地就没有地位”┊。

                                                          两年之前﹡〇,掌门人林中将陈东彪委任为公司执行董事♀♀∴,同一年里△⊙∟,旭辉控股突破千亿进入新阶段∟▽。两年之后⊿♂,陈东彪再一次获得荣升π⊙⊿。其身上所承载的□,除了林氏家族寄予的厚望外∵⊙,也标志着旭辉“大象转身”的开始?♀。

                                                          2019年4月◇〇,旭辉领寓与平安不动产签署战略合作协议↑♂π,未来3年内双方将投资百亿元用于住房租赁项目的投资、开发及运营∟□?,并签约落地首个合作项目;11月☆♂,领寓与毅达汇景达成合作﹡﹡,约定在未来3年内共同开展不动产领域的项目投资、开发运营等♀⊙┊。

                                                          愿望总是美好而丰满的┊◇,但支撑商业开发的庞大资金从何而来↑π⌒?与住宅业务不同∵,商业地产开发往往需要较长的周期┊,长时间的投入对于企业的资金、运营等实力均是考验﹡☆⊙。

                                                          然而〇?,这种不紧不慢的拿地频率◇□∴,对于希望做到行业TOP8的旭辉而言显然远远不够∵∟。

                                                          至于为何偏爱外债♀⌒?除了发行难度相对较低外☆,与境内相比略低的融资成本同样也是吸引旭辉的主要因素﹡∴⊙。从上半年融资数据来看△♂△,旭辉境外平均加权融资成本为5.8%□↑﹡,略低于境内∟⌒。

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                                                          与之相配套▽﹡?,旭辉未来会逐步增加在境外的资产┊。由此能够猜测♂♂,跟随着这一趋势♀↑﹡,旭辉未来境外负债将会随着资产配置增加有所增加▽π。业内人士曾分析指出π,旭辉等房企在境外配置资产◇﹡◇,其中一大目的便是为了抵御类似因汇率波动而导致损失出现的情况▽∴∟。

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                                                          2019年8月┊?⊿,林中在接受采访时曾公开表示称:“上半年多买了一些地↑,所以下半年不会有太大的买地投入△♀,甚至不买地也没问题⊿。”

                                                          据林中介绍☆,旭辉2019年主要任务之一就是加快去化□∟,提高现金周转速度□⊙。在资金紧张的2019年里↑◇,融资谨慎的旭辉对于销售回款的要求尤为明显∴△。

                                                          事实上⊙π∴,除了旭辉之外π♂,大部分房企2019年都提到重点工作包括了“加快去化”∴。业内人士分析指出▽,在外部资本收紧的情况下▽﹡,通过销售回笼来自我造血的确是个不错的防御选择?,但从各家的结果来看∵┊♂,这个方式似乎并不适合所有企业〇♂。

                                                          不过〇⌒,尽管已经将融资成本控制在6%以下♀♂∟,但“谨慎”仍然是旭辉2019年融资表现的主基调﹡□。上半年里□♀,旭辉净负债率为69.5%△∴⊿,仅比2018年底67.2%微增2.3个百分点▽。净负债为404.68亿元┊♂◇,较2018年12月31日的332.48亿元增长了72.2亿元π。

                                                          问题要一个个解决♂∵◇,路要一步步地走▽♀∴,林中喜欢自称“行者”◇◇⌒,在他的眼里△◇,旭辉并不需要成为跑得最快的⌒┊,但一定要成为走得最远的♀⌒。

                                                          杨欣年中时曾表示〇☆,未来仍会是境内外“两条腿走路”:“我们主要考虑的是包括融资的窗口、成本□♂,还有融资便利性等∟∟。”他直言称∟,旭辉在融资选择上〇△,一直都将维持着境内境外4:6的比例⌒。

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                                                          不管是运营还是资金流转┊◇,长租公寓与商业、住宅等板块相比都显得更为独立☆∵。地产商们除了使用自有资金投入开发外↑☆∟,还尝试过发行住房租赁类ABS来筹集资金♂。稍有不同的是〇,旭辉的选择是为自己引入“强援”☆,具体对象包括了基金、险资等π。

                                                          除此之外△,杨欣还透露道∴,旭辉在一二线拥有信贷等丰富的金融资源↑,在快速销售的同时π〇,丰富的金融资源会对回款和现金流有较好的支撑作用♂◇。

                                                          数据中心行情中心资金流向模拟交易客户端来源微信公众号:观点

                                                          据了解┊﹡?,旭辉商业在区域层面的发展∴,主要是由旭辉各区域集团或事业部负责人统筹管理商业项目的投资、开发、营运与物管⊿□,在整体推进商业项目落地的同时↑,还要实现商业与住宅开发之间的协同♀↑♂。

                                                          在林中的计划里♂?,旭辉未来会在一线城市做自持♂,一线以外做增量∟。“未来旭辉希望收入50%来自住宅开发∟﹡┊,30%来自租金收入♂◇,另外20%来自其他业务♀。”

                                                          据观点指数公布的2019中国房地产销售金额TOP100排行榜单??♂,旭辉2019年销售金额排名位居全行业第15名☆,距离“二五战略”(2017年-2021年)的目标仍有6个身位┊∟∴,留给旭辉的时间还有两年□⊙。

                                                          2019年全年┊,旭辉公开融资动作共有十次♂,其中包括了6次美元债发行、2次境内公司债以及两次银行定期贷款∟♂,总共涉及资金为21.7亿美元及59亿元人民币♂⌒〇。

                                                          杠杆支撑增量扩张的日子远去△⊙,旭辉也在为未来寻找新的道路⊿。2019年7月∴◇,旭辉宣布成立商业地产管理总部∟♀◇,统筹管理全集团商业项目π┊┊。

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                                                          观点地产网 2019年转瞬即逝┊,陈东彪的称谓也从“陈总”变成了“陈董”◇♀。

                                                          数据来源:观点指数整理仅从公开市场上的数据看⌒△,下半年旭辉确实拿地少了许多♀⊙,但并非不拿∵◇⊿。另一方面⊙↑,从溢价情况上看⌒♂,旭辉的拿地决心显然经历了一番考量∟。

                                                          这一策略同样反映在了拿地上﹡,2019年3月∟♀⊿,旭辉在天津拿下的一宗商住地▽π,明确要求需要全部自持3.81万平方米的商业部分;4月?♀,旭辉在太原拿下上千亩项目♂﹡∟,规划上同样包含了商业中心、住宅等形态↑∵□。

                                                          正因为此⌒π,2019年上半年☆﹡,旭辉签约回款率提升至95%⊙,较2018年同期提高12个百分点∴。

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                                                          或许是提前预见到了这一情况的发生∟∴□,旭辉早几年便提出了要改革组织架构↑☆,并成立区域集团↑□。据旭辉首席人力官葛明表示∴,区域集团的成立是为了将权力下放⊿△⊿,项目管控、开发、经营等业务授权区域自主掌控π,以确保一线的灵活度☆。

                                                          “谨慎”固然安全♂♀↑,但同时意味着资金池的大小会受到限制?。截至2019年上半年〇,旭辉银行结余及现金为543亿元⌒,较2018年底增加了96.82亿元〇,增幅为21.7%;而2018年年中的银行结余及现金与2017年底相比?∵□,增幅则为31.25%┊◇☆。

                                                          随着平台搭建完成⌒▽,王寿庆和旭辉商业板块也终于迎来了发力期π〇π。

                                                          站在商业与住宅的路口∟,林中做出论断:“十年后的旭辉可能会像新鸿基那样⌒,一半是开发业务⌒♀∴,一半是收租业务♀♂┊。”

                                                          对此♀,杨欣笑称“这是一个惊喜”┊∵,但同时他表示自己并不感到意外:“旭辉的回款不是由某一个单一部门负责管理的□,而是由营销、销售、财务三个部门一起来推进的⊙♀▽。”

                                                          除了商业地产外?,旭辉在存量市场上还有一个颇具分量的板块——长租公寓♂⊿。虽然在业绩公告中很少单独提及这一板块┊□,但作为曾号称“2021年IPO上市”的板块∟﹡↑,其在旭辉存量业务中占据着不低的地位∵∵。

                                                          但现实没有剧本∴∴π,故事的转变往往来得突然△⌒〇。当“艰难”传导至资金端时∟,许多房企开始认真在拿地上算起账来☆☆∟。

                                                          不少人都有过疑问♀◇⌒,家族企业中职业经理人的天花板会在哪里∵↑?对此♀,旭辉给出了自己的回答∟,陈东彪也由此从旭辉控股的执行总裁☆〇,变成了旭辉集团第五届董事会的董事长?↑┊。

                                                          数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                          从目前情况来看↑∴,旭辉采取了一个大多数做商业地产同行都会采用的方式⊙⌒,即通过住宅回血为商业开发提供一定程度的助力⊙。

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